海外REIT市場の現状と見通し（米国）
～セクターの多様性に富む米国REITの魅力～

　今号から3回にわたり､世界のREIT市場の現状と今後の展望について考察していきたい｡第1回の今回は､時価総額が世界最大の米国市場を取り上げる｡

1.米国REIT市場の概要とセクター

　米国REIT市場は､1960年から60年弱の歴史を持ち､世界のREIT時価総額の約6割を占める世界最大のREIT市場である｡米国REITは様々な制度改正や､成長・停滞・回復といったサイクルを幾度も経て､流動性と透明性が非常に高く､銘柄分散とセクター分散が効いた今日の成熟した市場へと発展した｡米国REITの時価総額は､2019年1月末で約118兆円と､時価総額2位の日本（13.6兆円）や3位の豪州（10.3兆円）と比べて圧倒的な規模を誇る｡また､サブセクターは12と多岐にわたり､オフィス､インダストリアル､小売､住宅などの伝統的なセクターの他に､ホテル､ヘルスケア､個人倉庫､森林､インフラ､データセンターなどのセクターもある｡中には､農地､映画館､刑務所､戸建住宅に投資するREITもみられるなど､多様性に富んでいる｡
　米国REITのサブセクターは､小売（16%）､住宅（15%）､インフラ（14%）､ヘルスケア（10%）で過半を占め､オフィス､インダストリアル､データセンター､個人倉庫などがこれに続く｡これに対し､J-REITは複合・総合型43%､オフィス23%､物流・インフラ12%､住宅9%､商業施設8%､ホテル5%､ヘルスケア0.04%という構成になっている｡
　過去3年間（2016~2018年）のパフォーマンスでは､インフラ､インダストリアル､データセンター､特殊型が好調だった一方､森林､小売などは軟調となっている｡近年は特に､インフラ､データセンターなどの新しいセクターの勢いが目立つ｡また､EC（電子商取引）市場の拡大は､小売セクターへの悪材料となる一方､インダストリアルセクターや倉庫セクターには好材料となっている｡小売セクターは､株価下落に伴う時価総額縮小で､全体に占めるシェアが2016年7月末の24%から低下傾向にある｡

2.米国REIT市場の特殊セクター

　ここでは､米国REIT市場の特殊セクターとして､インフラ､ヘルスケア､データセンター､個人倉庫､森林､その他特殊型を取り上げ､セクターの概要と特徴をまとめる｡このうち､ヘルスケアや個人倉庫は歴史が長いが､その他は比較的新しいセクターといえる｡NAREIT（全米不動産投資信託協会）による各セクター別指数の算出開始時期は､森林は2010年12月､インフラは2011年12月､データセンターと特殊施設は2015年12月からである｡いずれのセクターも主要銘柄の規模が大きく､セクターにおける寡占度は高いという特徴がある｡なお､以下の情報はいずれも2018年末の情報にもとづく｡

• インフラ
  　携帯電話の無線基地局などに投資するインフラREITは､2011年以降急成長した｡時価 総額15.1 兆円（7銘柄） のうち上位3銘柄（American Tower 7.7兆円､Crown Castle 4.9兆円､SBA Communications Corp 2.0兆円）が97%を占める｡American Tower（1995年設立､2011年REIT転換）は､米国を含む16カ国の基地局（米国4万件超､海外約12.8万件）や分散アンテナシステム（国内外約1,700件）を保有している｡また､Crown Castle（1994年設立､2014年REIT転換）は基地局（約4万件）､スモールセル（通常の基地局を補完する小出力でカバー範囲の狭い基地局｡約6.5万件）､ファイバールートマイル（約6.5万件）を保有している｡
• ヘルスケア
  　高齢者住宅・施設や医療系施設（メディカルオフィスビル､病院など）に投資するヘルスケアREITは､1970年から長い歴史を持つが､2009年以降急成長した｡時価総額は12兆円（18銘柄）のうち上位3銘柄が61%を占める｡上位3銘柄（Welltower､Ventas､HCP）はいずれも時価総額1~2兆円の規模で､カナダや英国のヘルスケア施設にも投資している｡その他のREITは国内投資が主である｡
• データセンター
  　データセンターREITは2012年以降著しい成長を遂げており､2015年にセクターとして独立した｡時価総額6.7兆円（5銘柄）のうち､上位2銘柄（Equinix 3.1兆円､Digital Realty Trust 2.4兆円）が82%を占める｡Equinix（1998年設立､2012年REIT転換）は､国内外24カ国のデータセンターを200件超保有している｡また､Digital Realty（2004年設立､2012年REIT転換）は､国内外12カ国のデータセンター195件超を保有しており､2017年には三菱商事と合弁会社を設立し､大阪と東京（三鷹）のデータセンターも運営している｡
• 個人倉庫
  　個人向け貸し倉庫に投資する個人倉庫REITは1990年に誕生し､2010年から2015年にかけて急成長した｡時価総額6.3兆円（6銘柄）のうち上位2銘柄（Public Storage 3.9兆円､Extra Space Storage 1.3兆円） が81% を占める｡Public Storage（1972年設立､1995年REIT転換）は米国で約2,500件の個人倉庫を保有している世界最大の個人倉庫の保有・運営者である｡また､Extra Space Storage（1977年設立､2004年REIT転換）は米国で1,700件の個人倉庫を保有している｡
• 森林
  　森林REITは､2010年のWeyerhaeuser Company（1900年創設）のREIT転換に伴い誕生したセクターである（同年にセクターとして独立）｡時価総額2.5 兆円（ 4 銘柄） のうちWeyerhaeuser（1.8兆円）が単独で73%を占める｡Weyerhaeuserは､米国の森林地（1,240万エーカー）､不動産やエネルギー・天然資源､木製関連製品（製材所､木材工場など）に投資している｡森林REITは森林の収穫や売却を行うため､一般の不動産賃貸と収益構造が大きく異なる｡
• その他特殊施設
  　特殊施設に投資するREITは古くから各セクターに存在したが､2015年に独自のセクタ ーが設けられた｡特殊施設REITは､文書・データの補完施設（Iron Mountain）､娯楽施設（ VICI Properties ､Gaming and Leisure Properties､EPR Properties）､広告看板（Lamar Advertising）､メディア関連（OUTFRONT Media）､更正施設（GEO Group）､刑務所（CoreCivic）､医療用大麻の工業施設（Innovative Industrial Properties）､農地（Gladstone Land Corp､Farmland Partners）などに投資している｡

3.米国REITの課題､今後の見通し

　米国景気は転換期にある｡ここまで好調な経済成長を背景に株式・REITともに史上最高値を更新し続けてきたが､今後は景気後退が懸念され､成長に歯止めがかかる可能性がある｡昨秋から今年初にかけては､長期金利の上昇､米中貿易摩擦の長期化懸念､アップル・ショック（業績大幅下方修正）などで世界株式が乱高下する中､米国REITも金融市場の影響を大きく受けた｡一方､FRB（米連邦準備制度理事会）は年内の追加利上げに慎重な姿勢を示しており､主要REITの決算内容をみてもファンダメンタルズは総じて好調である｡米国REITは外部環境に左右されつつも､総じて堅調な伸びが期待されるが､パフォーマンスはセクターによって強弱がつくだろう｡
　景気影響面では､ホテル・リゾートやオフィスは景気感応度が高く､個人倉庫､ヘルスケア､住宅などはディフェンシブ性が高いといえる｡ファンダメンタルズ面では､商業施設は厳しい状況が続く一方､インダストリアル､データセンター､インフラ､個人倉庫などは､主にEC拡大を背景に堅調な伸びが期待される｡今後の米国REITを見通す際は､セクター別の動向がより重要となっていくだろう｡

（株式会社日本金融通信社「ニッキン投信情報　2019年3月11日号」　寄稿）
このメディア寄稿文は日本金融通信社の承諾を得て記事を転載したものです。コピー等はご遠慮ください。

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