豪州・欧州REIT市場の最新動向－データセンターへの期待高まる豪州REIT

１．グローバルREIT市場のパフォーマンス
　2024年のグローバルREIT（S&P Global REIT）のトータルリターンは+3.9%となり、2023年（+11.5%）からプラスを維持も、金利上昇による不動産投資市場低迷の影響が強く、グローバル株式（MSCI ACWI、2023年+22.2%、2024年+20.7%）を大きく下回った。
　エリア別のリターンを見ると、豪州、米国、フランスがグローバル全体を上回った一方、香港、英国、シンガポール、日本はマイナスとなった（図表参照）。豪州と米国ではデータセンターが好調となり、米国ではこのほかヘルスケア施設も好感され、底打ちが期待されるオフィスも反発した。また、フランスは商業施設が好調に推移した。一方、香港は、主要REITで保有オフィス評価額の減少が続き、株価が大きく下落している。英国、シンガポール、日本は幅広いセクターでマイナスとなった。投資家のリスク回避姿勢が強まる中で物流施設が軟調となり、英国は物流施設REITの買収を巡って株価を大きく下げ、シンガポールでもグローバルや中国本土の物流施設に投資するREITが不調となった。
　REIT市場は、米国（時価総額224兆円）、豪州（同17兆円）、日本（同14兆円）、英国（同10兆円）の順に大きい（2024年末）。以降では、前回取り上げた米国に続き、豪州と英国・欧州のREITをとりあげる。なお、米国については「米国REITの最新動向」、香港やシンガポールについては「アジアREITの最新動向」を参照されたい。

２．データセンターが注目されるA-REIT市場
　豪州REIT（A-REIT）のトータルリターンは、2024年は+17.6%とグローバルの中で最も上昇し、S&P/ASX 300指数の11セクターでも通信、金融、一般消費財に次いで高いリターンとなった。時価総額首位の物流施設REITであるGoodman Group（GMG）が2025年にデータセンターの開発を多く予定していることが好感され、同+40.9%となったことがA-REIT全体の上昇に大きく影響した。セクター別に見ると、GMGが属する物流施設（同+39.6%）がA-REIT全体を上回った一方、商業施設（同+17.9%）、特殊用途（同-2.1%）、オフィス（同-7.3%）はいずれもA-REIT全体を下回った。GMGはA-REIT時価総額の38%を占める大型REITで、これに時価総額2位（商業施設特化Scentre Group）と3位（総合型Stockland）を含む上位3社のシェアが55%に達する。このようにA-REITは寡占的な市場となっていることから、上位3社がA-REITのパフォーマンスに与える影響は非常に大きい。
　上位3社以外のREITでは、データセンターREITの上場を発表したHMC Capital（HMC）が同+60.1%と大きく伸びた。HMCは豪州のデータセンター事業者・Global Switch AustraliaとIseekの買収に加え、北米のデータセンター3件も取得し、データセンターへのエクスポージャーを高めている。またHMCは、これらをシードアセットとして豪州と北米のデータセンターに投資するDigiCo Infrastructure REIT（DigiCo REIT）を2024年12月12日に豪州証券取引所（ASX）に上場させ、市場で注目された。また、賃貸住宅やシニア向けライフスタイルコミュニティ、休暇リゾート施設に投資するAspen Groupも同+45.6%と好調となった。
　A-REITは2024年12月末で44社となり、2023年末から2社が上場廃止、1社が新規上場した（上記DigiCo REIT）。上場廃止した2社はいずれも小規模REITであった。一社目は、米国の学生住宅に投資するUS Student Housing REIT（USQ）で、USQは2022年3月にASXに上場したが2024年1月に上場を廃止し、私募ファンドとしてUS Student Housing Growth & Income Fundに名称変更した。二社目は、商業施設特化のNewmark Property REIT（NPR）で、NPRは2021年にASXに上場したが、同業中規模のBWP Trust（BWP）に吸収合併され2024年5月に上場を廃止した。BWPはDIY用品（日曜大工やガーデニング用品）を扱っている豪州最大規模のホームセンター・Bunnings Warehouseを75物件保有しており、同じくBunnings Warehouseを主要テナントとするNPRを規模拡大のために買収した。

３．再編進む英国REIT、商業が好調なフランスREIT
　2024年の欧州REITトータルリターンは-5.5%であった。商業施設が好調となったフランスが同+4.5%と欧州全体を上回った一方、英国は長期金利上昇の影響を受けて9月中旬以降に総じて軟調となった中で、物流施設やセルフストレージの下落が目立ち、同-11.9%と低迷した。欧州先進国REITは9カ国で194社上場しており、2024年9月末の時価総額は計28.4兆円で、このうち7割を英国とフランスが占める。英国REITは45社で、合併に伴う上場廃止などで2023年末から4社減少。フランスREITは28社で前年末から変化ない。
　英国ではREITの再編が相次いだ。2024年3月には、分散型（路面店、物流施設）REITのLondonMetric Propertyが、同じく分散型でヘルスケア施設、格安ホテル、テーマパーク、食料品店、産業施設、パブ（ホテル）、教育施設に投資するLXi REITを買収した。5月には、物流施設REITのTritax Big Box REITが分散型REIT のUK Commercial Property REITを買収。9月には、商業施設特化のNewRiver REITが同業でコミュニティセンター6件を保有するCapital & Regional Plcの買収を発表した。また、10月以降は、欧州の物流施設に投資する英国REITのTritax EuroBox（EBOX）買収を巡って、英国REITのSEGROとカナダの運用会社Brookfield Asset Managementで入札合戦となったが、BrookfieldがEBOX買収後にポートフォリオの30%をSEGROに売却する形で決着した。一連の買収騒動でSEGROの株価は大きく下落し、同社は英国REIT最大規模であることから、英国REITのパフォーマンスを押し下げた。
　フランスでは、2023年に続いて商業施設REITが好調に推移し、2024年はKlépierreが+11.7%、Unibail-Rodamco-Westfield（URW）が+8.7%となった。Klépierreは資産入替により収益改善を図っており、URWもテナント売上と客足の増加で既存物件が増収となり、資産売却で負債削減も進んでいる。
　これ以外のREITの取引では、英国大学寮（英Unite Students）やホテル（英Landsec、仏Covivio）などでポートフォリオの売却が見られた。

４．豪州REITはDC投資、英国REITは再編動向に注目
　A-REITは、伝統的資産の他、ヘルスケア施設、ホテル、教育施設、農地など多様な資産に投資している一方で、主要REITの大型化で寡占度が年々高まっており、物流施設、商業施設、分散型の3セクターへの集中度が高まっている。このような市場において、開発や特化型REITの上場が予定されているデータセンターは、今後注目されるセクターとなりそうだ。一方、英国では、引き続き分散型の再編とセクター内での大型化が今後も進む見込みである。また、フランスでは、主力の商業施設が最悪期を脱したとみられ、今後より安定的な運用実績が見込まれる。

（株式会社日本金融通信社「ニッキン投信情報　2024年12月16日号」掲載原稿を一部修正）
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