不動産市場・ショートレポート（８回シリーズ）
コロナ禍で不動産市場は何が変わったか⑦／投資市場

投資調査第1部　主任研究員 田中　可久

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金融緩和を追い風とした資金流入で不動産の期待利回りは堅調も、コロナ影響の違いでタイプにより明暗

　「不動産の期待利回り＝（想定賃貸収入－想定賃貸費用）／資産価値）」は、不動産投資の活発度を把握する代表的な指標である。ここではコロナ禍の不動産投資市場への影響を、同指標の変化をもとに紐解く。

　コロナ禍により実態経済は低迷し、これに呼応して不動産の賃貸市場は総じて悪化している。この環境では、想定賃貸収入の低下が見込まれ、取引は慎重になり、より高い期待利回りが要求されがちだ。しかしながら、直近2020年10月の不動産の期待利回水準を、コロナ禍前の2019年10月と比較すると、上昇は一部のタイプの不動産に限られている。その理由は、不動産は、他の投資商品に比較して、総じてみれば運用利回りの水準が高く、加えて安定したインカムリターンが期待できると見られていることにある。コロナ禍による景気悪化で金融緩和に拍車がかかり、低金利環境の長期化で機関投資家等が一定の運用利回り（＝トータルリターン）を達成するのは困難な中で、不動産投資は依然として重要性が高く、結果として不動産への資金流入は衰えず、不動産の期待利回りも総じて底堅い動きとなっている。

　タイプ毎の期待利回りを見ると、オフィスは緩やかな低下基調が続いていたが、2020年はほぼ横ばいで推移。リモートワークの普及等で賃貸需要は弱含むが、市場規模が大きく流動性が高いオフィス市場に対し、機関投資家や私募ファンド等による投資ニーズが根強い。住宅もオフィス同様にほぼ横ばいで、他タイプに対し安定的な賃料収入が先行き不透明なコロナ禍で好感されている。一方で物流施設はコロナ禍以前からの低下基調が続く。巣ごもり消費を追い風に、EC売上の拡大を目指す事業者の多くが新規の賃貸物流施設の活用を進めており、投資意欲の拡大につながった。対してインバウンド需要の激減で、東京の都心型専門店はわずかに上昇、さらに影響の大きいビジネスホテルは＋0.1％と大きく上昇した。不動産への資金供給は概して堅調だが、タイプにより投資家の評価および投資意欲の違いが大きく分かれる結果となっている。

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