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私募投資顧問部 上席主任研究員
菊地 暁
ビルオーナーとテナントのWin-Win関係の契約
グリーンリースをご存じだろうか。グリーンリースとは「ビルオーナーとテナントによる省エネ・環境配慮を推進するWin-Winの契約」である。
ビルオーナーが、省エネ対策として通常実施すべき設備更新以上の高性能の環境設備投資を行おうと考えた場合、その設備投資による光熱費削減等の経済効果はテナントが享受するのが一般的である。そのため、投資に見合う直接的な経済的利益が見込めないと考えるビルオーナーは、高性能の環境設備機器の導入に躊躇しがちである。グリーンリースは、ビルオーナーの投資負担によりテナントが享受した光熱費削減分のうち、一定程度をグリーンリース料として還元してもらい、経済的利益配分の適正化を図る契約である。もちろんテナントは、グリーンリース料をビルオーナーに支払ったとしても、それ以上の光熱費削減効果が得られるため、ビルオーナー・テナントそれぞれが経済的利益を受け、Win-Winの関係が構築される。
グリーンリースは、エネルギー消費量・C02排出量削減の一環として省資源・地球温暖化対策に寄与するものであるが、これ以外にもビルオーナーとテナントがWin-Winとなり得る様々なメリットがある。まず、グリーンリースによるビルオーナーの環境設備導入コストの負担軽減により、積極的な環境設備改修が促進される。一方、テナントは光熱費削減効果を享受できる。さらにグリーンリースにより導入された設備機器は執務環境を改善させ、オフィスワーカーの知的生産性向上に資するだろう。グリーンリースに基づきエネルギー情報等が共有されれば、テナントに対し適切な設備利用を促すことが出来るほか、ビルオーナーとテナントとの間に対話が生まれ、双方の良好な関係構築・深化に役立つ。優れた執務環境と良好な関係構築はテナント満足度を向上させ、稼働率の安定にもつながるだろう。さらにグリーンリースに取り組む企業は、企業イメージアップや将来想定される環境関連規制の強化等のリスク回避にも役立つと考えられる。
現在、国土交通省が設置する環境不動産普及促進検討委員会では約3年にわたってグリーンリースの議論・検討が行われ、2016年春にはその集大成としてグリーンリース・ガイドの公表が予定されている。このガイドはグリーンリースの入門書としてグリーンリースの概要・手順・条項雛型・取組事例などが簡潔に取りまとめられている。詳細は国土交通省「環境不動産ポータルサイト」にて公表予定であるので、是非ご覧頂きたい。また、環境省では、平成28年度より「業務用ビル等における省CO2促進事業」の中で、グリーンリース契約等による省CO2化の支援を予定している。もし今後、テナントビルの省CO2促進事業の一環として、グリーンリース契約等を締結し、実施される設備更新費用に補助金が付与されれば、省エネ改修を促進させる非常に強力なインセンティブとなろう。
このように関係各省の支援を受け、我が国にグリーンリースが普及する土壌は整いつつある。グリーンリースの取組が、ビルオーナーとテナント、そして地球環境全体にも恩恵をもたらすとともに、我が国の環境不動産市場の形成に資することを願ってやまない。
（株式会社不動産経済研究所「不動産経済ファンドレビュー 2015.11.5 No.375」 寄稿）
